¿Existe una burbuja inmobiliaria en Chile? Y si es así, ¿Cómo podemos comprenderla? Estas son algunas preguntas que han surgido en el sector en los últimos años debido a ciertos factores, como el aumento en el precio de la vivienda, que generan dudas sobre la existencia de una burbuja inmobiliaria en Chile.
¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
- El primer período se caracteriza por un fuerte incremento en los precios de las viviendas impulsado por la especulación.
- El segundo período se caracteriza por una fuerte caída en los precios de las viviendas.
Durante estos períodos, se presentan factores que son resultado de la especulación de precios y un incremento no justificado en base a aspectos que suelen influir en el valor de los inmuebles.
La burbuja inmobiliaria suele ser impulsada por inversionistas que esperan que los precios de venta aumenten a corto plazo, antes de que ocurra una corrección y los precios vuelvan a un nivel razonable y no inflado.
Por lo tanto, la definición de una burbuja inmobiliaria se aplica cuando hay una alta demanda de viviendas, acceso adecuado a créditos hipotecarios y un alto número de compras de propiedades con la intención de venderlas a un precio más alto en el mediano plazo.
La burbuja inmobiliaria y la recesión
Una de las consecuencias de la burbuja inmobiliaria es la recesión, como ocurrió en Estados Unidos entre 2007 y 2009. En Chile, si bien hay diferencias en comparación con el mercado estadounidense, existen algunas similitudes. Entre 2012 y 2013, se observaron altas ofertas de créditos hipotecarios que cubrían entre el 75% y 80% del valor de las propiedades, e incluso se ofrecían préstamos hipotecarios por el 100% del valor sin la necesidad de pie. Además, los compradores podían destinar más del 25% de sus ingresos al pago de dividendos.
Ante estas ofertas atractivas, muchos compradores de viviendas se endeudaron accediendo a múltiples créditos hipotecarios, mientras que el gobierno chileno aplicaba subsidios. Esto generó preocupación y el Banco Central de Chile impulsó a los bancos a elevar los requisitos para obtener créditos, a pesar de las bajas tasas de interés. Además, se observó un crecimiento significativo en los arriendos de los departamentos que los inversionistas habían adquirido en su momento.
¿Cómo podemos entender la burbuja inmobiliaria en Chile?
Algunos pueden percibir señales en relación a la proyección del mercado inmobiliario en Chile para 2021, sugiriendo la posible aparición de una burbuja inmobiliaria. Es como una reunión médica en la que algunos pueden detectar indicios de la enfermedad llamada «burbuja inmobiliaria» en el mercado inmobiliario de Chile en 2021, mientras que otros pueden creer que esas señales no apuntan en esa dirección.
Por lo tanto, sería apropiado preguntarse: ¿hay una burbuja inmobiliaria en Chile? El Banco Central de Chile ha dejado en claro y ha explicado por qué no existe una burbuja inmobiliaria en Chile, especialmente después de la desaceleración de la compra de viviendas para arrendamiento.
Además, con la llegada de la pandemia de Covid-19 en 2020 y hasta la actualidad en 2021, se puede descartar un crecimiento en la compra de viviendas en este momento, lo que reduce las posibilidades de una burbuja inmobiliaria en Chile en 2021.
Si se produjera un aumento en el número de inversores que deciden adquirir una segunda vivienda utilizando deuda hipotecaria como forma de inversión, esto aumentaría las posibilidades de una burbuja y podría afectar al sistema financiero chileno.
El Banco Central advirtió en su momento que, si bien los inversores minoristas limitaron su nivel de compra de viviendas para arrendamiento por diversas razones, también lo hicieron las instituciones emisoras al establecer requisitos más estrictos para otorgar créditos hipotecarios y reducir su otorgamiento.
Además de lo mencionado anteriormente, existen otros factores que podrían generar el riesgo de una potencial burbuja en el mercado inmobiliario chileno.
Volviendo a los inversores minoristas apalancados, estos podrían representar un riesgo en caso de que las condiciones económicas y laborales se deterioren, algo que podría ocurrir en el actual escenario de pandemia.
Aunque en algunos países desarrollados se ha producido un ajuste en los precios de las viviendas, esto no ha ocurrido en Chile. Si bien ha habido aumentos de precios en el mercado inmobiliario chileno, no han sido desorbitados ni exagerados, por lo que un ajuste de precios no implicaría una corrección significativa. Esto aleja la posibilidad de una burbuja inmobiliaria.
Incluso los factores que podrían influir en la generación de una burbuja inmobiliaria en Chile no son tan significativos como en otros países donde se ha producido dicha situación. Aunque el Banco Central de Chile suele monitorear y seguir los datos sobre el aumento de compradores de viviendas de ingresos medios para arrendamiento a través de créditos hipotecarios, no ha detectado señales alarmantes sobre una potencial burbuja inmobiliaria en Chile.
Aunque el título del artículo plantea la interrogante «¿Cómo entender la burbuja inmobiliaria en Chile?», uno podría preguntarse en su lugar si «¿Existe o no una burbuja inmobiliaria en Chile?». Por el momento, las señales no indican que exista una actualmente ni que esté en camino, lo cual no significa que, si se dan las condiciones adecuadas, no pueda haber una burbuja en el sector inmobiliario chileno.
