Los fondos de inversión inmobiliarios han ganado importancia como instrumentos esenciales en cualquier cartera de negocios, ya sea para renta, desarrollo o una combinación de ambos, con financiamiento público o privado, enfocados en el mercado de oficinas o viviendas.
Estos fondos ofrecen a los inversionistas la oportunidad de invertir en propiedades sin la necesidad de reunir grandes sumas de dinero, brindando así la opción de diversificar su patrimonio.
Según el tipo de fondo, es posible invertir desde US$ 10,000 dólares (equivalentes a unos $8 millones), lo cual representa una décima parte de lo que costaría invertir directamente en una casa o departamento.
A continuación, exploraremos en detalle qué son los fondos inmobiliarios y cómo funcionan.
¿Qué son los fondos inmobiliarios?
Los fondos de inversión inmobiliaria son uno de los vehículos de inversión que adquieren relevancia durante períodos de incertidumbre macroeconómica y financiera. Estos pueden gestionar activos tanto privados como públicos, y en términos de rentabilidad se encuentran en un nivel intermedio entre la renta variable y la fija.
Según datos de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI) de marzo de 2022, los fondos inmobiliarios alcanzaron un patrimonio de 147.8 millones de UF distribuidas en 168 fondos, siendo gestionados por 39 administradoras.
Para tener una referencia del patrimonio total de los fondos inmobiliarios, se debe considerar que en marzo de 2022 la UF tuvo un valor promedio de $31,000, mientras que el dólar se mantuvo alrededor de los $800. Como resultado, el patrimonio aproximado de los fondos inmobiliarios en Chile alcanzó los US$ 5,700 millones.
En cuanto a los actores del mercado de fondos inmobiliarios, según los datos de ACAFI, Independencia, BTG Pactual, LarrainVial y Banchile Inversiones representan conjuntamente más del 40% del mercado.
¿Cómo funcionan los fondos inmobiliarios?
Una opción para invertir en bienes raíces sin necesidad de gastar grandes sumas de dinero es adquirir cuotas de fondos de inversión inmobiliarios, en los cuales cada gestor establece un precio basado en el tipo de fondo y el proyecto.
Los fondos inmobiliarios operan de manera similar a los fondos de inversión, es decir, se forman con un patrimonio conformado por las aportaciones de un grupo de participantes, ya sean personas físicas o jurídicas, y son administrados por una sociedad o empresa gestora de fondos, la cual recibe una comisión por sus servicios. Estos fondos se utilizan para invertir en el sector inmobiliario con el objetivo de obtener beneficios a largo plazo.
Por lo general, las sociedades gestoras son empresas con amplia experiencia en el mercado inmobiliario, las cuales, al conocer las fluctuaciones del mercado, buscan generar un mayor retorno de inversión para los participantes.
Las inversiones dentro de estos fondos pueden abarcar diversos activos inmobiliarios, desde el desarrollo de proyectos hasta la adquisición de títulos de deuda y propiedades ya construidas, como centros comerciales, hospitales y edificios comerciales, entre otros.
En cuanto a la liquidez, se estima que es necesario esperar de 3 a 5 años para recuperar el capital invertido, debido a que este tipo de fondos tienen poca liquidez, ya que el tiempo que toma la construcción, el arrendamiento o la venta de los inmuebles es prolongado.
Tipos de fondos inmobiliarios
Estos fondos se dividen principalmente en cuatro categorías: Desarrollo, Plusvalía, Renta y Mixtos.
Fondos de inversión inmobiliarios de Desarrollo
Los fondos de desarrollo inmobiliario tienen como objetivo la construcción de propiedades, ya sean residenciales o comerciales. La duración promedio de este tipo de fondos es de 3 años y los beneficios se obtienen una vez que el proyecto ha sido vendido.
Fondos de inversión inmobiliarios de Rentas
Los fondos de renta tienen una duración de largo plazo, generalmente entre 5 a 10 años, y generan una rentabilidad mensual que se traduce en un dividendo que normalmente se paga de forma trimestral. Estos dividendos son generados por los ingresos de alquiler de las diferentes propiedades que conforman el fondo, como strip centers, oficinas y bodegas.
Fondos de inversión inmobiliarios Mixtos
Los fondos mixtos tienen una política de inversiones que establece que el objetivo principal de inversión es invertir en alguna combinación de los tipos mencionados anteriormente.
Ventajas de los fondos inmobiliarios
Este tipo de vehículos de inversión cuenta con diversas características que los hacen altamente atractivos, como las siguientes:
- Acceso a la diversificación en las inversiones: Se pueden adquirir cuotas de un fondo que invierta en propiedades diversas según países, tipos de contrato (comerciales o residenciales).
- Posibilidad de inversión para pequeños inversionistas: Es posible comprar cuotas de fondos de inversión públicos con montos de dinero reducidos.
- Posibilidad de diversificar una cartera de inversión: Puedes incluir en tu cartera de inversión un activo inmobiliario que brinda solidez.
- Acceso a economías de escala: Al invertir en un fondo inmobiliario, se obtienen beneficios derivados del gran tamaño del capital total invertido.
- Industria con experiencia: La industria de los fondos de inversión inmobiliarios tiene más de 35 años de experiencia en Chile.
- Generación alta de flujos: Algunos fondos, como los de renta, generan rentabilidades mensuales y también distribuyen dividendos entre sus inversores.
- Liquidez Bursátil: Los fondos públicos se negocian en la Bolsa de Santiago, al igual que una acción, y los más importantes tienen una alta presencia en el mercado bursátil.
Finalmente, antes de invertir en un fondo inmobiliario, en el caso de los fondos de desarrollo, es importante conocer al administrador del fondo e informarse sobre el proyecto, su ubicación, tipo de construcción (residencial o comercial) y sus características.
En el caso de los fondos de renta, es necesario analizar las vacantes que el inmueble tendrá en el largo plazo, junto con las eventuales plusvalías que podrían aumentar el valor del alquiler. Esta información debe ser proporcionada por el gestor del fondo.
Por último, en caso de que desees vender tus cuotas antes de que el proyecto finalice, estas pueden ser vendidas a otros inversionistas que estén interesados en ingresar al fondo.
