¿Cuándo vence una deuda hipotecaria en Chile?
Esta es una pregunta importante para aquellos que tienen un préstamo hipotecario y desean saber si la deuda de la hipoteca prescribe. Aquí podemos brindar información al respecto.
¿Qué significa la prescripción de deudas?
En Chile, las deudas no prescriben, lo que significa que las empresas o personas no pierden el derecho a cobrar una deuda. Esto implica que la empresa, persona o banco con el cual se tiene la deuda puede seguir solicitando el pago. Sin embargo, existen ciertas condiciones bajo las cuales la deuda puede llegar a prescribir.
Por norma general, las deudas prescriben después de 5 años desde que se generó la morosidad si no ha habido ninguna gestión de cobro durante ese período. Es importante tener en cuenta que cada vez que se realiza un cobro, aunque sea mínimo, se renueva el plazo de 5 años. Cabe destacar que cada caso es distinto y puede depender de diversas circunstancias particulares.
Ejemplo de prescripción de una hipoteca
Un ejemplo para comprender la prescripción de una hipoteca es el fallo de la Excma. Corte Suprema de Chile del 8 de mayo de 2017, Rol N° 79.030-2016. Este fallo está relacionado con la prescripción de una hipoteca de garantía general, una forma común de caución entre los bancos comerciales en Chile.
En este caso, se trata de un deudor que contrató un préstamo hipotecario en el año 2005 y que se aseguró con una primera hipoteca específica y una segunda de garantía general, garantizando así cualquier obligación futura que tuviera con el banco. Después de 2 años, el deudor no pudo pagar la deuda.
En el juicio, el deudor solicitó la declaración de prescripción de obligaciones, acciones y/o derechos, así como el levantamiento y cancelación de la hipoteca de garantía general basado en que habían pasado 10 años desde su constitución sin que se contrajera ningún crédito u obligación con el banco. El fallo de primera instancia solo tomó en cuenta la declaración sobre la primera hipoteca específica, excluyendo todo lo demás. Esta sentencia fue confirmada por la Corte de Apelaciones.
Según la sentencia, la jurisprudencia reconoce y valida la hipoteca en garantía para obligaciones futuras y montos indeterminados, sin embargo, no implica que deba mantenerse indefinidamente. La sentencia deja claro que el plazo de caducidad de 10 años se aplicaría en el caso de una condición específica.
De acuerdo con las palabras del Profesor Abeliuk sobre las leyes que han reducido los plazos de prescripción, «consideramos que ninguna condición que dure más de diez años, a menos que sea la muerte de una persona en los casos en que esa sea la condición, puede considerarse aún pendiente».
Por lo tanto, la sentencia acepta el recurso de casación y revoca parcialmente el fallo de primera y segunda instancia, ya que se demostró que no existen obligaciones futuras posteriores al contrato de mutuo hipotecario de 2005. Esto lleva al banco a liberar y cancelar la hipoteca de garantía general y su prohibición.
El levantamiento de gravámenes está contemplado en la ley N° 20.855 de 2015, que modifica la ley N° 19.496 (SERNAC Financiero) y la ley 20.190 en lo que respecta a las Prendas sin Desplazamientos. Esta ley establece que, una vez que se hayan pagado por completo las deudas garantizadas en créditos con una hipoteca general, el banco debe informar por escrito al deudor sobre el pago y el deudor tiene derecho a solicitar el levantamiento de la hipoteca de garantía general. Si no existen obligaciones pendientes con el banco que estén garantizadas con dicha hipoteca, el deudor no puede ser obligado a mantener la hipoteca en su favor.
Aunque la información sobre la prescripción de una deuda hipotecaria no es abundante ni del todo clara, existen precedentes judiciales que permiten comparar situaciones y determinar si un fallo específico beneficia o no al deudor hipotecario.
