El objetivo principal de un proyecto inmobiliario es satisfacer las necesidades demográficas, económicas e industriales derivadas del crecimiento de la población en una región. En este artículo, examinaremos qué es un proyecto inmobiliario y cuáles son las etapas que lo componen.
¿Qué es un proyecto inmobiliario?
Un proyecto inmobiliario es una obra de construcción destinada a usos residenciales y/o de equipamiento. Se considera un proyecto debido a que requiere tomar en cuenta diversos factores como el terreno, la viabilidad económica, la ubicación, el diseño, el estudio de mercado, el tiempo de ejecución, entre otros.
Además, es crucial evaluar la interacción del proyecto con el medio ambiente, especialmente si se encuentra cerca de parques, lagos, ríos, etc.
En resumen, un proyecto inmobiliario es el resultado tangible de un análisis financiero para construir sobre una propiedad raíz o bien inmueble. Por ejemplo, la compra de un terreno y la posterior construcción de viviendas constituye un proyecto inmobiliario.
Etapas de un proyecto inmobiliario
La gestión de un proyecto inmobiliario implica la evaluación de diversos factores como el terreno, la viabilidad económica, la ubicación, el diseño, el estudio de mercado y el tiempo de ejecución. Estos factores convergen e intervienen en el proceso de desarrollo del proyecto. Es fundamental llevar un control adecuado y ordenado que abarque el estudio de estos factores y que esté alineado con los objetivos de la empresa.
En general, los proyectos inmobiliarios se dividen en varias etapas y subetapas, que incluyen lo siguiente:
Factibilidad del proyecto
Esta etapa marca el comienzo de cualquier proyecto inmobiliario, ya que es importante analizar y estudiar la viabilidad del mismo antes de emprender cualquier obra o adquisición de propiedad. Durante esta etapa es crucial tener en cuenta lo siguiente:
- Análisis de mercado: El estudio evaluará los datos para determinar las acciones más beneficiosas en el proyecto, incluyendo su diseño, estructura, construcción y estrategia de ventas.
- Informes legales: Se verificará el estatus de los títulos de propiedad y su debida legalidad.
- Estudio de suelos y topografía: Este análisis es especialmente relevante en países como Chile, donde es necesario verificar la topografía del terreno para determinar si puede verse afectado por movimientos tectónicos.
- Evaluaciones económicas: El asesor inmobiliario será responsable de evaluar las posibilidades económicas del terreno o propiedad, incluyendo los precios de financiamiento y los costos de futuras ventas.
Diseño del proyecto
En esta etapa, se analizarán varios aspectos importantes para la futura edificación, tales como:
- Construcción y estructura: Se desarrollarán planos y diseños arquitectónicos para establecer las formas del proyecto.
- Ubicación: Desde el inicio, se analizará la mejor ubicación estética y de ingeniería civil para la obra.
- Impacto vial/social: La ubicación y distribución de la propiedad podría afectar el tráfico o generar nuevos flujos viales dependiendo del proyecto.
Ingeniería
En esta etapa, se abordan los detalles de la construcción y se elaboran los planos previamente diseñados. A continuación, se mencionan algunos puntos clave:
- Mecánica de suelos: Se estudiará el comportamiento de las capas de la corteza terrestre para evitar posibles incidentes.
- Estudio topográfico: Se realizará un levantamiento topográfico para garantizar la estabilidad del terreno.
- Equipos y materiales necesarios: Se hará un estudio sobre los materiales que se utilizarán en la construcción, como agua, alcantarillado, pavimentación, electricidad, áreas verdes, sistema de riego, entre otros.
- Aprobación para construir: También se iniciarán los trámites para obtener las aprobaciones legales necesarias para la construcción.
Modalidades de venta
Las diferentes modalidades de venta se corresponden con las etapas en las que se encuentra el proyecto:
- Preventa: El proyecto está planeado y listo para recibir los permisos necesarios. En esta etapa, aún no se puede vender debido a que las autorizaciones de construcción o edificación están en trámite.
- Venta en blanco: El inversor o la empresa inmobiliaria ha obtenido los certificados o permisos legales para construir, pero aún no se ha comenzado el proyecto.
- Venta en verde: Se refiere a la adquisición de una casa o departamento en un proyecto que todavía está en curso. Esta es la tendencia predominante en el mercado inmobiliario actual en Chile, con un porcentaje del 61% para departamentos y el 76% para casas.
- Venta de producto terminado: Se realiza cuando el proyecto ya está finalizado y se están vendiendo las unidades que aún están disponibles. En esta etapa, el precio de la propiedad aumenta, por lo que muchos prefieren comprar en la etapa anterior.
Proceso de construcción
Esta etapa es una de las más importantes y esenciales en cualquier proyecto inmobiliario. Estadísticamente, la construcción representa al menos el 60% de los gastos totales del proyecto.
Vale la pena destacar que toda construcción comienza con la elaboración de un contrato de obra, el cual puede establecer un precio fijo para el proyecto o bien un esquema de administración en el que se cobra un porcentaje de los gastos de construcción.
Colocación en venta
Esta etapa es la última fase en cualquier proyecto inmobiliario, ya que una vez que la construcción está completa, se procede a la venta o alquiler de la propiedad.
Un aspecto clave cuando el proyecto está enfocado en la venta es contar con la asesoría profesional de un agente inmobiliario. Este agente se encargará de gestionar el proceso de venta o alquiler y actuará como intermediario entre la empresa constructora y los posibles compradores o arrendatarios. Pueden evitar problemas legales y ajustar los precios de alquiler en base al valor anual que la propiedad pueda tener, centrándose en aspectos clave como:
- Ubicación
- Accesibilidad
- Espacio en metros cuadrados
- Valor exacto de la unidad de fomento
- Número de habitaciones y baños
- Valor en relación a si se encuentra amueblado o no
Proyecto inmobiliario: conclusiones
Un proyecto inmobiliario consta de varias fases que tienen como objetivo construir una propiedad residencial (casa o apartamento) que cumpla con todos los requisitos legales y brinde un producto final de alta calidad.
En resumen, para gestionar un proyecto inmobiliario es necesario pasar por varias etapas, desde la fase de diseño, donde la organización desempeña un papel fundamental, hasta la supervisión para obtener resultados de excelente calidad, la estimación del presupuesto y la elaboración de un cronograma que establecerá los plazos para cada etapa del proyecto.
