¿Cuáles son los pasos para gravar con hipoteca una casa? La adquisición de una vivienda es probablemente la inversión más importante que haremos en nuestras vidas, para la mayoría de los chilenos. Para comprar una casa, la mayoría de nosotros recurrirá a alguno de los créditos hipotecarios que nos ofrece la banca nacional. Estos créditos generalmente tienen plazos de entre 20 y 30 años, pero las tasas de interés pueden variar considerablemente entre los distintos bancos, por lo que es importante solicitar cotizaciones a varios de ellos.
¿Qué implica una hipoteca?
Una hipoteca es esencialmente un préstamo respaldado por un bien raíz, además de cumplir con los requisitos exigidos por las entidades financieras. Las hipotecas se obtienen normalmente para financiar viviendas nuevas, usadas, compras de terrenos o la construcción de nuestra propia casa. Es importante tener en cuenta que al obtener un crédito hipotecario, tu casa quedará como garantía del préstamo obtenido. Veamos los pasos necesarios para gravar una casa con hipoteca.
¿Cómo funcionan los préstamos hipotecarios?
Cuando solicitas un crédito hipotecario, puedes hacer uso y disfrute de la propiedad adquirida, pero en realidad el bien raíz pertenece al banco hasta que termines de pagar el préstamo.
Si en el momento de solicitar el crédito ya posees una propiedad o terreno, puedes utilizarlo como garante al hipotecarlo y así financiar parte o la totalidad de otro bien raíz, dejando esta propiedad como garantía hipotecaria.
Además, la hipoteca puede utilizarse para obtener liquidez, solicitando un crédito con prenda hipotecaria al banco. Esto implica hipotecar alguno de tus bienes, con el compromiso de pagar las cuotas para poder recuperar tu propiedad.
Tipos de Garantías Hipotecarias
Es fundamental conocer los tipos de garantías hipotecarias al momento de decidir gravar con hipoteca un bien inmueble. En este caso, existen dos tipos de garantías:
- Garantía General: se presenta cuando el deudor entrega la propiedad o bien raíz hipotecado como garantía de pago de otra deuda que se tiene con el banco. Un ejemplo de este tipo de deudas son las adquiridas con tarjetas de crédito o préstamos.
- Garantía específica: al utilizar esta garantía, puedes vender la propiedad aunque tengas el crédito de la hipoteca pendiente de pago. Esto significa transferir la deuda de la hipoteca al nuevo propietario mediante la cancelación de la hipoteca a su favor.
Requisitos para obtener un préstamo hipotecario
Cuando se solicita un préstamo hipotecario, los bancos llevan a cabo un exhaustivo análisis de tu liquidez, patrimonio e ingresos. Las variables principales que se evaluarán son las siguientes:
- Tus ingresos.
- Tus gastos.
- Tu nivel de deuda actual y los préstamos en curso.
- Tus bienes y propiedades.
Por lo general, el banco financia entre el 80% y el 90% del valor de la propiedad raíz, nunca el 100%. Es importante tener en cuenta el valor de la propiedad que se desea adquirir, de modo que la cuota mensual del préstamo no supere el 25% de tu salario neto.
Antes de solicitar el préstamo, es recomendable comparar en diferentes bancos, lo cual es cada vez más sencillo gracias a los simuladores en línea que ofrecen varias entidades. Además de los bancos, también puedes considerar cajas de compensación y aseguradoras, que actualmente también ofrecen préstamos hipotecarios.
Los bancos pueden ofrecerte un crédito de consumo adicional para cubrir el pie o porcentaje de la hipoteca que no esté cubierto por el préstamo.
Requisitos principales
¿Cuáles son los requisitos básicos al momento de solicitar un préstamo hipotecario? A continuación se presenta una lista de requisitos:
- Deberás demostrar el monto pagado por la propiedad, ya sea la parte que ya has cancelado o el monto total.
- La mayoría de los bancos chilenos exigen contar con la documentación legal completa de la propiedad, que incluye:
Títulos de dominio de los últimos 10 años.
Copia de la inscripción de dominio con certificado de vigencia.
Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones.
Recibo de contribuciones y certificado de tesorería que acredite el pago al día de las mismas.
Certificado que confirme que la propiedad no está sujeta a expropiación (emitido por la Municipalidad, Serviu o MOP).
Certificado de recepción final (en caso de departamentos nuevos).
Certificado que acredite la aplicación de la Ley de Venta por Pisos (en caso de departamentos nuevos).
Planos de planta con constancia de su archivo en el Conservador de Bienes Raíces (en caso de departamentos nuevos). - Escritura de propiedad.
- El banco realizará una tasación comercial para evaluar el valor del préstamo que otorgará a la persona solicitante, tomando en cuenta la propiedad como garantía para respaldar la deuda.
Garantizar con hipoteca
Por suerte, en la actualidad, si deseas vender una casa que aún estás pagando, las tasas y plazos establecidos no tienen impacto en el valor de la vivienda ni en el tiempo de la operación de compraventa.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que el valor de la nueva compraventa debe ser mayor al saldo del Crédito Hipotecario que se debe prepagar. De esta manera, la deuda se cancela y la diferencia entre el valor de la compraventa y el crédito se le entrega al vendedor, una vez que se verifique que no existen hipotecas, prohibiciones o gravámenes.
En la actualidad, las instituciones financieras suelen realizar los trámites de las escrituras rápidamente. Estas incluyen el levantamiento de las hipotecas y prohibiciones asociadas a la casa hipotecada que se quiere vender, permitiendo así el traspaso de la propiedad al comprador.
También existe la posibilidad de renovar el mismo crédito, siempre y cuando la tasa de interés del banco sea razonable y acorde a las condiciones del mercado. Es decir, se transfiere la hipoteca al nuevo comprador bajo las mismas condiciones que se aplican a él.
Es importante tener en cuenta que si deseas vender tu vivienda porque la tasa de interés del crédito es más alta que la ofrecida en el mercado, actualmente no hay problemas para realizar el prepago al banco, a menos que exista alguna restricción en la escritura de la compraventa. En ese caso, se cancelará el crédito actual y se solicitará uno nuevo con tasas más bajas, manteniendo la hipoteca sobre la casa.
Recuerda que sin importar la razón por la que deseas vender tu casa, siempre es recomendable recibir asesoramiento adecuado, ya que el precio del inmueble no influye en su valor de mercado, aunque tengas un Crédito Hipotecario en curso.
Pasos para hipotecar una casa desde el extranjero
Si te encuentras en el extranjero y deseas hipotecar una casa en Chile, puedes acceder a un crédito hipotecario que cubra hasta el 80% del valor de la propiedad en Chile, con plazos de hasta 30 años.
Estos créditos hipotecarios están destinados a ciudadanos chilenos residentes en el extranjero, mayores de 18 años y empleados dependientes o trabajadores independientes, que no tengan compromisos hipotecarios en su país de residencia.
Para acceder a estos créditos hipotecarios, se puede realizar la solicitud en línea a través del sitio web oficial del BancoEstado. Las postulaciones están disponibles durante todo el año y también es posible optar por subsidios habitacionales.
Si deseas obtener mayor información sobre la forma de hipotecar una propiedad desde el extranjero, te recomiendo que visites el sitio oficial de BancoEstado, donde podrás revisar tanto los beneficios como los requisitos que se exigen.
Resumen
Una pregunta frecuente con respecto a las hipotecas es si es posible vender una propiedad que está hipotecada. La respuesta dependerá de las condiciones en las cuales se haya obtenido el crédito hipotecario. En la escritura de la propiedad quedará establecido si se tiene la posibilidad de vender y bajo qué condiciones, siendo necesario obtener esa información por parte del banco antes de firmar el crédito.
La mejor opción es optar por un crédito hipotecario que permita tomar la decisión de vender la propiedad en cualquier momento, ya que nunca se sabe si en el futuro surgirán dificultades económicas, se necesitará liquidez o simplemente se deseará desprenderse de la propiedad por no ser necesaria.
Al decidir hipotecar una casa, es fundamental conocer de antemano las consecuencias que esto conllevará y estar informado acerca de todos los requisitos que solicitará la entidad financiera elegida. Una de las mejores alternativas es investigar cómo se realiza el trámite en diferentes bancos y en qué condiciones lo ofrecen, para poder tomar una decisión acertada, confiable y que brinde tranquilidad.
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